凤凰策略克而瑞地产研究：7月预期新房供应转降核心区配套产品俱佳项目还将保持高热

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智通财经APP获悉，7月2日，克而瑞地产研究发布，7月预期新房供应稳中有降，新房成交绝对量或将延续低位波动，基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。

7月供应同环比齐降3成重回年内次低，一线城市中北京独撑大局，沪广深集体缩量。二线城市中超八成城市环比下滑；三四线城市供应累计同比跌幅进一步扩大。

从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为40%、45%和15%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。近7成城市以主城为供应主力。

基于7月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。而从市场热度来看，或将高位回落：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年7月预期项目平均去化率29%，环比下降15pcts,同比上升1cts。

规模：7月28城供应同同环比降3成重回年内次低，沪深蓉等缩量显著

7月房企推盘积极性稳步回落，整体供给量为年内次低，土地对新房供给约束日益显著：据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积513万平方米，环比下降32%，同比下跌29%，绝对量仅高于2025年2月，2025年前7月累计同比下降19%。

分能级来看，一线城市中北京独撑大局，沪广深集体缩量。据CRIC监测数据，7月一线预计供应面积达112万平方米，环比下降8%凤凰策略，同比下降19%，前7月累计同比下降19%。北京单月供应规模预计达60万平方米，占比一线城市总量“半壁江山”，且同环比倍增，迎来集中性放量；沪广深全面收缩，沪深单月供应规模均不足15万平方米，上海供应量创年内单月新低，深圳也为年内单月次低；广州7月供应量为32万平方米，同比连续3月负增长。

二线城市中超八成城市环比下滑，局部亮点浮现。二线城市7月预计供应372万平方米，环比降37%，同比下降30%，前7月累计供应同比下降19%。24城中20城环比下跌，12城跌幅超50%，其中青岛、长春、厦门等迎来断崖式下滑。强二线诸如成都、武汉、西安等也迎来供应疲软期；仅宁波、长沙、天津等个别城市环比不降反增，迎来稳步放量。

三四线城市供应总量延续低位，累计同比跌幅进一步扩大。据CRIC监测数据，三四线城市7月预计新增供应29万平方米，环比下降10%，同比下降37%，前7月累计同比下降25%，较上半年跌幅扩大3pcts。其中徐州显著放量，单月供应规模达18万平方米，为年内峰值；无锡、常州同比跌超50%，泉州连续两月“零供应”；反映非核心三四线市场流动性枯竭，房企推盘积极性普遍不高。

结构：改善为主、刚需为辅近7成城市以主城为供应主力

而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为40%、45%和15%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

典型城市大体可以分为以下几类：（1）昆明、无锡、南宁、上海、西安、徐州、长春等城市刚需产品供应占比都在60%以上。（2）厦门、漳州、杭州、成都、苏州、重庆、北京、合肥、武汉等依旧以改善作为供应主力，其中北京、成都、杭州等热点城市本月也加强了适销对路改善盘供给保证市场短期维稳。（3）长沙、郑州刚需与改善占比不分伯仲，占比均在4成左右。（4）济南、常州本月高端产品占比居首，分别为95%和82%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为67%、23%和10%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，常州、厦门、漳州、福州、南宁、合肥、昆明、重庆等主城占比均在9成以上，北京、宁波、徐州、长沙等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，上海、广州本月远郊占比持续上升，分别达85%和36%。事实上，广州整体推盘区域分布来看，主城区、近郊和远郊占比均在3成以上，分布较为平均。

预判：7月市场热度预期回落京杭等热点城市去化率持增

盘点了7月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：7月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。

而从市场热度来看，或将高位回落：据CRIC监测数据，28个重点城市2025年7月预期项目平均去化率29%，环比下降15pcts,同比上升1cts。

城市间、项目间分化还将持续加剧：北京、杭州等热点恒热是大概率事件，因其购买力基础相对雄厚，得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，短期内这样的趋势还将延续；而还有部分城市诸如郑州、宁波等延续弱复苏走势，项目平均去化率预期同环比齐增；还有部分城市诸如青岛、济南、重庆等，整体去化率基本处于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二线城市热度传导。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

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